Crédit immobilier frontalier : emprunter en France avec un salaire suisse

Financer un achat en France quand on est payé en francs suisses

C'est la première question de tous les projets frontaliers, et de loin : « Est-ce que je vais pouvoir emprunter ? » La réponse courte est oui. La réponse utile est plus longue, parce que le dossier d'un frontalier obéit à des règles que les autres emprunteurs ne rencontrent jamais : une loi spécifique aux prêts en devises, une décote appliquée à vos revenus, et des banques qui ne se comportent pas du tout de la même façon d'une agence à l'autre.

Voici ce qu'il faut savoir avant de pousser la porte de la première banque.

Oui, les banques françaises prêtent aux frontaliers

Dans le bassin des Trois Frontières, les frontaliers représentent une part considérable de la clientèle bancaire. Un salaire suisse n'est pas un handicap : c'est souvent perçu comme un gage de solidité.

Mais toutes les banques n'ont pas la même politique. Certaines ont un service dédié et des grilles conçues pour ces dossiers. D'autres, à quelques kilomètres, traitent le même dossier avec méfiance et une capacité d'emprunt amputée d'un tiers. Ce n'est pas une question de qualité de votre profil, c'est une question d'établissement.

Prêt en euros ou prêt en francs suisses : ce que dit la loi

C'est le point que presque personne n'explique clairement, et il est réglé par un texte précis.

Depuis la loi du 26 juillet 2013 et son décret d'application du 26 mai 2014, l'article L.313-64 du Code de la consommation interdit en principe à un particulier de souscrire un prêt libellé dans une devise autre que l'euro. Cette interdiction est née du scandale des prêts dits toxiques, souscrits en francs suisses par des emprunteurs dont les revenus étaient en euros : quand le franc s'est envolé, leur dette a explosé.

La loi prévoit deux portes de sortie, et c'est là que les frontaliers entrent en scène. Vous pouvez souscrire un prêt en francs suisses si vous déclarez, au moment de la signature :

• percevoir principalement vos revenus dans cette devise, soit au moins la moitié de vos revenus annuels ;
• ou détenir dans cette devise un patrimoine représentant au moins 20 % du montant emprunté.

Il existe une troisième voie : que le risque de change ne pèse pas sur vous, ce qui suppose un montage où la banque l'absorbe.

Autrement dit : si vous êtes frontalier et payé en francs suisses, vous êtes éligible. C'est même exactement le cas de figure que le législateur a voulu préserver. Sachez enfin que la banque a l'obligation, au plus tard lors de l'émission de l'offre de prêt, de vous informer des risques du contrat et des possibilités de conversion en euros en cours de remboursement.

Faut-il pour autant emprunter en francs ?

Éligible ne veut pas dire recommandé. Emprunter dans la devise où l'on est payé supprime le risque de change sur les mensualités. C'est l'argument principal, et il est solide. L'offre française en prêts CHF reste pourtant étroite, les taux ne suivent pas les mêmes courbes, et vous vous liez à un établissement plutôt qu'à un marché.

Dans les faits, la grande majorité des frontaliers du secteur empruntent en euros et gèrent le change à part. C'est plus simple, plus concurrentiel, et cela vous laisse la possibilité de renégocier plus tard. Le prêt en francs se discute quand le montant est important et que la banque suit.

La décote de change : pourquoi deux banques ne vous proposent pas le même montant

Vous gagnez en francs, vous remboursez en euros. Entre les deux, un taux de change qui bouge. Chaque banque se couvre à sa manière contre ce risque, et c'est ce qui explique des écarts de capacité d'emprunt considérables sur un dossier identique.

Certaines retiennent l'intégralité de votre revenu converti au cours du jour. D'autres appliquent une décote de prudence : elles ne comptent qu'une fraction de votre salaire, précisément pour absorber une éventuelle baisse du franc.

Deux conséquences pratiques :

1. Faites chiffrer votre capacité par plusieurs établissements, pas un seul. L'écart entre le plus favorable et le plus frileux se compte souvent en dizaines de milliers d'euros.
2. Demandez la décote par écrit. C'est une donnée concrète, chiffrable, qui vous permet de comparer des offres autrement incomparables.

Le franc suisse est historiquement fort face à l'euro, ce qui rend cette contrainte gérable dans la plupart des dossiers. Elle reste néanmoins le premier facteur d'écart entre deux propositions.

Emprunter en Suisse pour acheter en France : pourquoi ça ne marche presque jamais

La question revient souvent, et la réponse est presque toujours non. Deux raisons.

La garantie. Une banque suisse se finance sur le bien qu'elle finance, via une cédule hypothécaire inscrite au registre foncier suisse. Sur un bien situé en France, cette mécanique ne s'applique pas. Sans garantie exploitable, l'établissement décline.

Les règles du crédit suisse ne sont pas les nôtres. Le système helvétique demande au minimum 20 % de fonds propres, dont une moitié ne peut pas provenir du deuxième pilier. Il calcule ensuite la charge théorique à un taux d'intérêt volontairement élevé, sans rapport avec le taux réellement pratiqué, et n'amortit qu'une partie de la dette. Ces règles sont conçues pour le marché suisse et ne se transposent pas.

Votre épargne suisse, elle, traverse la frontière. Le troisième pilier, une prévoyance libre, un compte en CHF constituent un apport parfaitement recevable pour une banque française. C'est souvent là que se trouve la solution : emprunt en France, apport venu de Suisse. Attention toutefois au retrait anticipé du deuxième pilier, qui obéit à des conditions strictes et à une fiscalité propre. À examiner avec votre caisse de pension avant toute décision.

Les règles françaises qui s'appliquent aussi à vous

Frontalier ou non, votre dossier passe par le même filtre que tous les autres. Depuis janvier 2022, les normes du Haut Conseil de stabilité financière sont juridiquement contraignantes pour les banques :

• le taux d'effort est plafonné à 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise ;
• la durée du crédit ne peut excéder 25 ans, avec une tolérance de deux années supplémentaires en cas de différé d'amortissement, sur du neuf ou une vente en l'état futur d'achèvement.

Les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une part limitée de leur production, réservée en priorité à l'acquisition d'une résidence principale et aux primo-accédants. Autant dire qu'il ne faut pas bâtir un projet dessus.

Le point qui vous concerne directement : ces 35 % se calculent sur vos revenus après décote de change, pas sur votre fiche de salaire brute en francs. C'est pourquoi deux dossiers apparemment identiques n'ouvrent pas les mêmes portes.

Ce qui change vraiment : le courtier

Sur un dossier frontalier, un courtier habitué à cette clientèle ne rend pas le même service qu'un comparateur en ligne. Il sait quelles agences, dans quel réseau, traitent ces dossiers sans décote punitive. Il connaît les interlocuteurs. Il présente vos revenus suisses dans le format que l'analyste attend, ce qui évite les allers-retours et les refus de principe.

C'est, dans notre expérience de terrain, le facteur qui pèse le plus sur le montant final et sur le taux obtenu, davantage que la négociation elle-même.

Ce qu'il faut préparer avant le premier rendez-vous

Un dossier frontalier bien monté se distingue immédiatement. Rassemblez :

• vos trois derniers bulletins de salaire suisses et votre certificat de salaire annuel ;
• votre contrat de travail, avec une attention particulière à l'ancienneté et à la période d'essai (une embauche récente complique nettement le dossier) ;
• vos relevés bancaires des trois derniers mois, côté suisse et côté français ;
• le justificatif de votre apport et, s'il vient d'un troisième pilier, l'attestation correspondante ;
• votre avis d'imposition français, votre situation fiscale dépendant du canton où vous travaillez.

Et surtout : faites chiffrer votre budget avant de commencer les visites. Un frontalier qui arrive avec un accord de principe et un montant validé négocie en position de force. Celui qui découvre sa décote de change après un coup de cœur perd le bien, et parfois le suivant.

Notre rôle

Sur le secteur de Saint-Louis, nous voyons passer ces dossiers en permanence, et nous voyons aussi ceux qui échouent. Le motif est presque toujours le même : un financement vérifié trop tard. Nous travaillons avec des courtiers et des banques rodés à cette clientèle, et nous vous orientons dès le début du projet, avant les visites, pas après.

Pour la vue d'ensemble, lisez notre guide complet du frontalier acheteur. Pour choisir votre commune, notre comparatif des communes frontalières passe en revue le secteur village par village. Et si vous vendez un bien pour financer le suivant, commencez par une estimation gratuite.

Cet article présente le cadre général applicable aux frontaliers. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation par un courtier ou un conseiller bancaire. Les règles du crédit et les politiques des établissements évoluent : vérifiez leur actualité au moment de votre projet.